地主・不動産のオーナーの方へ～①未払賃料の回収・建物明渡請求～

・建物を賃貸しているが、賃借人の賃料の支払が滞っている。これ以上未払が続くのは困るので、賃借人に建物の明渡しを求めたい。
・未払いとなっている賃料を回収したい。
・賃借人が近隣への迷惑行為を続けている。他の賃借人からクレームが続いているのでなんとか出て行ってもらいたい。
・建物の老朽化がひどく、新たに建物を立て替えるため、賃借人に退去してもらいたい。

このようなお悩みを抱える地主の方や不動産のオーナーからのご相談を受けることは多いです。
以下、滞納賃料回収・建物明渡しの進め方の概略とともに、賃借人の対応に応じた場合分けをして説明します。

１　滞納賃料回収・建物明渡しの進め方
賃貸人として、滞納賃料の支払を求める場合、まずは賃借人に対して相当の期間を定めて催告をする必要があります。
催告手続を経たにもかかわらず、賃借人が滞納賃料を支払わなかった場合、賃貸借契約の解除を検討します。
解除通知の内容としては、「期限内に支払いがない場合は改めて解除通知をすることなく期限の経過をもって当然に賃貸借契約を解除します」といった条件付きの内容で行うこともあります。
なお、滞納賃料が相当程度に至ったなど、当事者間で信頼関係が破壊されたと明らかに認められる場合には、ごく例外的に、前述した催告手続を経ずに解除通知のみで解除の効力が認められることもありますが、仮に契約書において無催告解除ができると規定されていても、原則としては、催告手続を経たほうが良いでしょう。

２　賃借人が任意で建物明渡しをしない場合
解除通知をしたにもかかわらず、賃借人が依然として滞納賃料を支払わず、建物に居座っている状況が続く場合、賃貸人としては、民事訴訟等の裁判手続をとることを検討します。
そして、判決等で賃借人は賃貸人に対して建物を明け渡せ、未払い賃料としていくら支払えといった内容の債務名義を取得します。
その段階においても、賃借人が建物明渡しに応じない場合や滞納賃料を支払わない場合には、強制執行手続を視野に検討することになります。

３　賃料不払い等以外の理由により明渡しを求める場合
賃料不払いといった賃借人側の債務不履行を理由に賃貸人から契約を解除し、建物の明渡しを求めるケースとは別に、不動産の賃貸借契約において、賃貸人の側から、建物老朽化等を理由に、期間満了の際に契約の更新を拒絶するなどして、賃借人に建物の明渡しを請求するケースもあります。
その場合、更新拒絶について「正当な事由」が求められることになり、賃料不払い等の場合に比べて、明渡しを求めることは容易ではありません。
多くの場合、立退料の問題が絡むのでこの問題については後述します。